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Comprendre les régimes fiscaux : IR vs IS
Qu'est-ce que la SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices générés par la société sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur participation au capital social. En d’autres termes, la SCI ne paie pas directement d’impôt : ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenus locatifs et qui sont imposés individuellement.
Avantages de la SCI à l’IR
- Simplicité de gestion comptable : Pas d’obligation de tenir une comptabilité commerciale stricte, ce qui réduit les coûts administratifs.
- Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel :
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez opter soit pour le régime micro-foncier, soit pour le régime réel. Pour bénéficier du régime micro-foncier, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 15 000 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. En revanche, il ne permet pas de déduire un éventuel déficit foncier.
En choisissant le régime réel, vous avez la possibilité de déduire diverses charges, telles que les dépenses liées aux travaux, les primes d’assurance et d’autres frais associés à la gestion du bien. - Imputation des déficits fonciers (uniquement en régime réel) : Les déficits fonciers (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt…) peuvent être déduits du revenu global des associés, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui peut alléger l’impôt sur le revenu.
- Plus-values immobilières avantageuses : Lors de la vente d’un bien détenu par la SCI, la plus-value bénéficie d’abattements progressifs pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
- Transmission du patrimoine facilitée : L’IR permet une transmission simplifiée des parts sociales avec une fiscalité allégée en cas de donation ou de succession.
- Flexibilité pour les particuliers : Idéal pour les projets d’investissement familial ou patrimonial avec une détention longue.
Inconvénients de la SCI à l’IR
- Imposition élevée des revenus locatifs : Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif (jusqu’à 45 %), en plus des prélèvements sociaux (17,2 %).
- Charges limitées déductibles : Les amortissements immobiliers ne sont pas déductibles, contrairement à l’IS.
- Difficulté à capitaliser les bénéfices : Chaque bénéfice est immédiatement imposé entre les mains des associés, rendant plus difficile l’accumulation de capital dans la société.
- Moins adapté aux investissements professionnels : Une SCI à l’IR est peu avantageuse pour des stratégies de développement locatif à grande échelle ou pour des opérations de marchand de biens.
Qu'est-ce que la SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) ?
Une SCI peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), où elle devient une entité fiscale distincte, imposée sur ses bénéfices selon les taux de l’IS. Les associés ne sont taxés que sur les dividendes qu’ils perçoivent.
Avantages de la SCI à l’IS
- Déduction des amortissements : Le bien immobilier peut être amorti comptablement, ce qui réduit le bénéfice imposable et diminue la charge fiscale.
- Déduction élargie des charges : Toutes les charges engagées pour l’activité (travaux, rémunération du gérant, frais de gestion…) sont déductibles, ce qui optimise la rentabilité fiscale.
- Taux d’imposition plus attractif : Le taux de l’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà, souvent plus avantageux que le barème de l’IR pour les hauts revenus.
- Possibilité de capitaliser : La SCI peut conserver ses bénéfices pour financer d’autres acquisitions immobilières, sans imposition immédiate pour les associés, favorisant la croissance patrimoniale.
- Convient aux stratégies d’investissement intensif : Une SCI à l’IS est particulièrement adaptée aux investisseurs professionnels souhaitant multiplier les acquisitions et optimiser la gestion fiscale des revenus locatifs.
Inconvénients de la SCI à l’IS
- Complexité administrative et comptable : Obligation de tenir une comptabilité stricte avec bilan, compte de résultat et dépôt des comptes annuels.
- Double imposition : Les bénéfices sont imposés une première fois à l’IS, puis les dividendes versés aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à la flat tax (30 %).
- Plus-values immobilières moins avantageuses : Lors de la revente, la plus-value est calculée après réintégration des amortissements, entraînant une fiscalité plus lourde qu’à l’IR.
- Moins adapté aux transmissions patrimoniales : La fiscalité sur les donations et successions des parts sociales est souvent moins avantageuse qu’en SCI à l’IR.
Location meublée et SCI
Par essence, une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité à vocation civile et ne peut donc exercer d’activité commerciale. En effet, l’article L110-1 du Code de Commerce (considère la location meublée comme un acte de commerce, ce qui entraîne la qualification de la SCI en société commerciale si cette activité devient prédominante.
SCI à l’IR : la location meublée doit rester accessoire
Afin de préserver son régime fiscal de transparence et d’éviter une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) en cas de contrôle, la SCI doit veiller à ce que ses revenus issus de la location meublée restent secondaires. Dans ce cadre, les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
Pour cela, les recettes provenant de la location meublée ne doivent pas excéder 10 % des revenus globaux de la SCI. Un dépassement temporaire peut être toléré, à condition que la moyenne des recettes sur l’année en cours et les trois années précédentes respecte toujours ce seuil. De plus, cette activité doit rester occasionnelle et de courte durée, sans revêtir un caractère habituel.
SCI et IS : une comptabilité commerciale obligatoire
Une SCI souhaitant exercer une activité de location meublée sans contrainte peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, tous les bénéfices de la société – qu’ils proviennent d’une activité civile ou commerciale – seront soumis à cet impôt
La déclaration se fait sur la déclaration 2065.
Pour plus d’information, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à la location meublée.
Comparatif détaillé SCI à l’IR vs SCI à l’IS
Imposition des bénéfices
Régime de l’Impot sur les sociétés. 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %
Option pour le régime micro-foncier
Oui
Non
Limitées (intérêts, travaux d’entretien) conformément à l’article 31 du CGI.
Régime des plus-values immobilières de particuliers :
– Taux de 19 % ;
– Abattement progressif appliqué sur le montant de la plus-value à partir de 6 ans de détention du bien. ;
– Exonération totale d’Impôt sur le Revenu à partir de 22 ans de détention ;
– Exonération totale de Prélèvement sociaux à partir de 30 ans de détention.
Régime des plus-values immobilières professionnelles :
– Taux de 25 % ;
– Pas d’abattements possibles.
Comment choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?
Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS repose sur plusieurs critères stratégiques :
- Fiscalité des associés : L’IS est souvent préférable si les associés ont une forte imposition personnelle.
- Stratégie de détention : L’IR est plus avantageux pour des investissements patrimoniaux de long terme.
- Gestion des bénéfices : Si vous souhaitez réinvestir, l’IS est plus adapté.
- Volume d’investissement : L’IS est idéal pour les stratégies de développement locatif professionnel.
Conclusion : Quelle imposition choisir pour sa SCI ?
Le choix entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS dépend principalement de la situation fiscale des associés et de la stratégie d’investissement. Une SCI à l’IR est souvent privilégiée pour des investissements à long terme avec une gestion simplifiée, tandis qu’une SCI à l’IS est plus pertinente pour maximiser les bénéfices grâce aux déductions fiscales et à la capitalisation des résultats.
Ne laissez rien au hasard ! Chez Kyonos, nous vous aidons à anticiper les impacts fiscaux de votre SCI et à choisir la solution la plus avantageuse pour votre situation.
