Vous envisagez de louer un gîte ou mettre à disposition une location meublée via une société (SASU, EURL, SARL) ou une entreprise individuelle au régime réel (exemple: régime LMNP) ? Contrairement au statut de micro-entrepreneur, cette forme d’exploitation implique des obligations comptables, fiscales et juridiques bien plus lourdes. Pourtant, elle permet aussi d’optimiser votre rentabilité et de structurer votre activité pour la faire évoluer durablement.
Chez Kyonos, nous accompagnons régulièrement des clients dans cette situation : investisseurs immobiliers, propriétaires de plusieurs logements, gestionnaires de gîtes ou conciergeries professionnelles. Cet article fait le point, de manière claire et concrète, sur ce qu’il faut savoir avant de vous lancer ou de mettre votre gestion en conformité.
Sommaire
Location meublée : société ou régime réel, quelles différences ?
Il existe plusieurs façons de structurer une activité de location meublée hors micro-entreprise :
L’entreprise individuelle au réel (régime simplifié ou normal) ou LMNP permet à un loueur d’exploiter un ou plusieurs biens tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée. Ce statut impose toutefois la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
La société à responsabilité limitée (SARL ou SARL de famille) permet d’exploiter à plusieurs un parc locatif. Dans le cas d’une SARL de famille, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), tandis qu’une SARL classique est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est souvent utilisée dans le cadre d’une activité de conciergerie professionnelle ou d’intermédiation locative. Cette structure offre une bonne protection sociale mais impose des charges plus élevées.
La SCI à l’IS peut également être utilisée pour certains montages patrimoniaux, notamment si vous détenez les murs d’un gîte ou d’un ensemble immobilier avec plusieurs membres de votre famille.
Exemple concret : Antoine, propriétaire de deux gîtes dans le Périgord, dépasse les seuils de la micro-entreprise. Il crée une SARL avec son épouse pour louer ses biens meublés. Ce choix lui permet d’amortir ses biens immobiliers, de déduire ses frais de notaire et de récupérer la TVA sur d’importants travaux de rénovation. Résultat : une imposition allégée et une vision beaucoup plus claire de la rentabilité réelle de son activité.
Pour une vue d’ensemble : Guide complet de la location meublée – Kyonos
Quelles sont les obligations comptables en société ?
Lorsque vous exploitez un meublé via une société ou une entreprise individuelle au réel, vous devez respecter plusieurs obligations comptables. Ces exigences impactent directement votre fiscalité, votre conformité et votre crédibilité face à l’administration.
Tenue d’une comptabilité complète : vous saisissez toutes vos opérations dans un journal, vous tenez un grand livre, puis vous établissez chaque année un bilan et un compte de résultat.
Établissement de la liasse fiscale : vous envoyez ce document à l’administration fiscale tous les ans (formulaire 2065 pour les sociétés à l’IS, 2031 pour les EI au réel).
Déclarations fiscales périodiques : vous déclarez régulièrement la TVA (mensuellement ou trimestriellement), ainsi que les acomptes d’IS le cas échéant.
Paiement de la CFE : vous réglez la cotisation foncière des entreprises dès lors que vous exercez une activité professionnelle non salariée, même si vous gérez tout depuis votre domicile.
Témoignage réel : un couple ayant monté une SARL familiale oublie une année de transmettre sa liasse fiscale. Résultat : 150 € de pénalités, une déclaration sociale incomplète et un rattrapage URSSAF. Depuis, ils s’appuient sur notre suivi mensuel automatisé.
Pourquoi choisir l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Dans de nombreuses situations, l’IS s’avère fiscalement avantageux. Lorsque vous structurez votre activité sous une société soumise à l’IS ou une EI ayant opté pour ce régime, vous gagnez en efficacité fiscale :
Vous déduisez l’ensemble des charges professionnelles (notaire, expert-comptable, abonnements, mobilier, entretien…).
Vous amortissez le bien immobilier et ses équipements, ce qui réduit votre résultat imposable.
Vous gérez votre rémunération pour moduler la pression fiscale.
Cependant, vous devez garder en tête deux points de vigilance :
Lors d’une revente, vous subissez la fiscalité des plus-values professionnelles, souvent plus lourde que celle des particuliers.
Lorsque vous vous versez des dividendes, vous vous acquittez de la flat tax de 30 %, ce qui peut réduire vos revenus nets.
TVA et prestations para-hôtelières en location meublée : soyez vigilant
En principe, vous n’appliquez pas la TVA sur les locations meublées. Mais si vous proposez trois des services suivants : linge de maison, ménage, petit-déjeuner, accueil physique, alors vous basculez dans le champ de la TVA. Dès ce moment-là, vous devez :
Vous immatriculer à la TVA
Facturer la TVA à vos clients
Déclarer la TVA régulièrement
Déduire la TVA sur vos achats
Location meublée : quels frais peut-on déduire ?
Lorsque vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire un grand nombre de frais liés à votre activité de location meublée :
Charges de copropriété et entretien du bien
Intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire
Assurances, abonnements, internet, électricité
Frais de notaire, de création de société et d’expert-comptable
Amortissements du mobilier, des équipements et de l’immeuble
Ces déductions permettent souvent de neutraliser les revenus imposables pendant plusieurs années.
Location meublée : qu’en est-il des charges récupérables ?
Certaines charges supportées par le bailleur peuvent être refacturées au locataire dans le cadre d’un bail meublé : eau, électricité, ordures ménagères, entretien des parties communes (le cas échéant). En société, il est important de bien ventiler ces flux pour que la comptabilité reflète correctement la réalité économique.
Faut-il ouvrir un compte bancaire dédié ?
Oui, il est vivement recommandé — et souvent obligatoire en société — de séparer les flux liés à votre activité. Cela permet de suivre plus efficacement la trésorerie, de limiter les erreurs comptables, d’éviter les redressements fiscaux et de gagner en professionnalisme. Kyonos peut vous orienter vers des partenaires bancaires adaptés.
Vous êtes une conciergerie ? Adoptez la bonne organisation
Si vous gérez une conciergerie Airbnb ou une activité de gestion locative, vous exercez une activité commerciale soumise à TVA. Dans ce cas :
Créez une société (SASU, SARL) ou une EI au réel
Déclarez-vous à la TVA dès le premier euro
Facturez vos commissions avec TVA
Séparez vos flux clients et vos revenus propres dans votre comptabilité
Utilisez des outils adaptés pour générer vos exports comptables automatiquement.
Comment éviter les erreurs les plus fréquentes ?
Voici ce que nous voyons régulièrement chez les loueurs non accompagnés :
Ils croient rester en franchise de TVA alors qu’ils proposent des services para-hôteliers.
Ils déposent leurs liasses fiscales en retard, ce qui déclenche pénalités et complications sociales.
Ils utilisent le même compte pour leurs dépenses personnelles et professionnelles.
Ils choisissent une structure inadaptée (par exemple, une SCI à l’IR pour du meublé, ce qui est interdit).
Nous aidons nos clients à s’organiser sereinement dès le départ, avec des outils pratiques, des rappels automatisés et un conseiller dédié.
L’accompagnement Kyonos : une vision 360° de votre activité locative
Notre cabinet prend en charge l’intégralité des obligations liées à la location meublée en société ou en entreprise individuelle au réel :
Vous aider à choisir la structure juridique la plus adaptée : SCI à l’IS, SARL, SASU, EI au réel…
Déterminer le régime fiscal le plus avantageux (IR/IS, TVA…)
Assurer la tenue comptable externalisée, 100 % numérique
Établir les déclarations fiscales (TVA, IS, liasse, CFE…)
Réaliser une simulation d’optimisation fiscale selon vos objectifs (revenu immédiat ou long terme)
Vous mettre en relation avec nos partenaires : avocats en droit fiscal, notaires, plateformes de gestion locative
Conclusion
Lorsque vous exploitez un ou plusieurs biens en location meublée via une société ou une entreprise individuelle au réel, vous structurez votre activité et vous optimisez sa fiscalité. Mais pour respecter toutes les obligations comptables, fiscales et déclaratives, vous devez maîtriser un cadre réglementaire exigeant. Un expert-comptable ne vous accompagne pas seulement : il sécurise et optimise votre projet.
👉 Chez Kyonos, nous accompagnons de nombreux loueurs professionnels avec un suivi personnalisé, digitalisé et réactif. Vous avez des questions sur votre activité ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec notre équipe.
